Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
  Земельные участки        859         0

Существующие особенности закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Территория РФ представляет собой земельный покров, который согласно российскому законодательству разделяется на категории. К таковым могут относиться земли поселения, лесного или водного фонда, предназначенные под сельское хозяйство, промышленные зоны, особого назначения и др.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каждая категория земель должна использоваться согласно предназначению. При этом земельные участки могут быть государственной или муниципальной собственностью, частной, принадлежать субъектам РФ.

Законодатель рассматривает понятие оборот земель. Когда речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, то в ракурсе этого понятия следует учитывать отношения между владельцами (землепользователями) и собственниками.

Закон №101 об обороте сельскохозяйственных земель вышел впервые в 2002 г., в новой редакции — в 2013 г. В 2011 г. законодатель издал законодательный акт, который касается изменения отдельных частей основного Закона.

В соответствии с Земельным кодексом, ст. 77, земли сельскохозяйственного назначения (ЗСН) должны находиться за чертой населенного пункта, и использоваться именно для этих целей.

Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Территории, занятые под сенокосы и пашни, залежи, пастбища, сады и виноградники в составе сельхозугодий, подлежат особой охране.

Если для занятия сельским хозяйством требуется возведение промышленных объектов, то из ЗСН выделяются территории худшего качества, которые нельзя продуктивно использовать.

В состав ЗСН по закону входят территории, предназначенные для:

  • занятия сельским хозяйством;
  • организации дорог и проведения коммуникаций, т. е. для внутрихозяйственных целей;
  • защиты основных ЗСН от природных явлений, т. е. засаженные древесно-кустарниковой растительностью;
  • расположения замкнутых водоемов;
  • строительства зданий и сооружений, которые должны использоваться для производства сельхозпродукции, первичной обработки или хранения зерновых, плодов и овощей.

Что охватывает

В Земельном кодексе дается общее определение сельскохозяйственным угодьям, их классификации, принципам использования. Более детально оборот ЗСН описывается в Законе №101.

Он помогает решать вопросы, связанные с:

  • пользованием землей, распоряжением, ограничением на владение, долями в праве общей собственности;
  • передачей участков в собственность;
  • установлением нормативов на оборот ЗСН;
  • регулированием сделок, результатом которых становится возникновение или прекращение прав собственности на ЗСН;
  • условиями выделения ЗСН, которые могут входить в государственную или муниципальную собственность;
  • изъятием некоторых территорий, находящихся в частном владении и передачей государству или муниципалитету.

Действие Закона не распространяется на территории, которые ранее были выделены под:

  • гаражные кооперативы;
  • индивидуальное жилое строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства, в том числе и разведение животных, занятие садоводством или огородничеством в некоммерческих целях.

Данным законодательным актом также не регулируется оборот ЗСН, если на них есть любые постройки. Оборот этих участков регулируется Земельным кодексом.

Основные положения

Ст. 1 Закона устанавливаются принципы оборота ЗСН, которые следует учитывать при совершении различных сделок с участками данной категории.

Необходимо:

  1. Сохранять целевое использование данных участков.
  2. Устанавливать размер общей площади участков из ЗСН, если они расположены на территории одного административного образования или вблизи с ним. Необходимо учитывать, что участок может находиться во владении гражданина РФ и его родственников или в собственности у юрлица, которое предоставило группе граждан, являющихся родственниками, распоряжаться землей. Но последнее условие может выполняться, если родственники имеют более 50% голосов в акциях или долях уставного капитала данного юрлица.
  3. Учитывать, что субъект РФ или орган местного самоуправления имеет преимущественное право на приобретение участка из ЗСН, за исключением случаев, когда он продается с публичных торгов.
  4. Учитывать, что субъект РФ или орган местного самоуправления имеет преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на землю при ее возмездном отчуждении участником долевой собственности. При этом другие участники, имеющие доли, должны отказаться от покупки этой доли из ЗСН.
  5. Учитывать, что участки из ЗСН предоставляются с особенностями иностранным гражданам и юрлицам, лицам без гражданства. Эти особенности распространяются и на юрлиц, если у них в уставном капитале доля иностранных граждан или юрлиц, лиц без гражданства составляет большее 50%.
  6. Учитывать, что юрлицам и гражданам участки из ЗСН, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на безвозмездной и возмездной основе.

ФЗ указывает, кто может являться субъектом отношений:

  • гражданин РФ;
  • Российская Федерация;
  • юридическое лицо;
  • субъект РФ;
  • муниципальное образование.

Иностранным гражданам, иностранным юрлицам, лицам без гражданства, юрлицам, имеющим в уставном капитале более 50% долей иностранных граждан или других юрлиц, лицам без гражданства можно претендовать только на аренду участков сельскохозяйственного назначения.

Продажа

Как покупаются и продаются участки из ЗСН? Субъект РФ или муниципальное (административное) образование может приобретать землю по продажной стоимости, если только случай продажи не связан с публичными торгами.

Покупателя извещают письмом о намерении совершения сделки. Направляет письмо муниципалитет или высший орган исполкома, иногда служба местного самоуправления.

В письме указывается в отношении участка:

  • размеры по кадастровому паспорту;
  • расположение;
  • срок осуществления взаиморасчета (не позднее 90 дней);
  • продажная стоимость.

Письмо отсылается заявителю с распиской о вручении или с извещением о получении по почте. Если лицо, получившее предложение купить участок, не желает участвовать в сделке и не уведомит о своем решении на приобретение продавца, то последний имеет право продать объект недвижимости иному претенденту.

Если продавец решит снизить цену на участок и изменить условия договора, он должен по правилам Закона направить первому покупателю извещение снова. При отказе в покупке в течение месяца или игнорировании уведомления  продавец имеет право обратиться к иному претенденту.

Если при проведении сделки будут нарушены права субъекта федерации или муниципального образования на преимущественное приобретение, то такую сделку суд признает ничтожной и недействительной.

Аренда

Сдать в аренду можно только участок, который был поставлен на кадастровый учет. Это касается и земли, которая находится в долевом владении. В последнем случае договор аренды и документ об установлении сервитута должно подписать уполномоченное лицо от имени членов долевого владения.

Максимально договор аренды можно заключить на 9 лет. Минимальный период сделки устанавливается в зависимости от вида разрешенного пользования арендуемой территории, который должен соответствовать ее целевому назначению.

При этом не запрещается передавать арендуемый участок в частную собственность арендатору или другому лицу до окончания срока действия договора аренды. При этом покупатель должен внести оговоренную договором стоимость земли. Если арендатор исполнял безупречно все пункты договора аренды, то у него есть преимущественное право на покупку арендуемого участка.

В Законе не сказано, что есть ограничения для одного лица по площади аренды ЗСН. Если в действующем договоре не предусмотрены иные условия, то передать права на участок в течение срока аренды можно без согласия совладельцев.

Передача ЗСН в аренду происходит согласно Земельному кодексу, ст. 34. Беспрепятственная аренда возможна, если будет хотя бы от одного претендента оформлено заявление, а сообщение о том, что есть свободный участок было своевременно помещено в местной прессе.

В другом случае, если претендентов будет несколько, нужно проводить аукцион согласно ст. 38. Приобрести в собственность арендуемый участок можно после 3-х лет аренды. Положительное решение или отказ претенденту выдается в течение месяца после подачи официального заявления в исполком или орган местного самоуправления.

Перечень необходимых для этого документов указан в местных законодательных актах. Заключение договора бессрочной аренды возможно с организацией сельскохозяйственного профиля.

По нормативам ст. 28 такая аренда будет безвозмездной. Список претендентов, которым можно таким образом получить участки из ЗСН, устанавливает каждый федеральный субъект индивидуально.

Если арендуемый участок желает приобрести гражданин или организация, которая пользуется им на правах бессрочного пользования или пожизненной наследуемой собственности, то данным лицам можно оплатить его стоимость в размере 15% от кадастровой. Но есть случаи и бесплатной передачи ЗСН в собственность арендаторам.

Долевая собственность

Сделки с долями в общем владении регулируются Гражданским кодексом. Но если совладельцев 5 и больше человек, то необходимо при сделке учитывать положения Закона об обороте ЗСН, его ст. 13−14.

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения

Долевой собственник в отношении своей доли земли имеет право:

  • завещать недвижимость;
  • отказаться от прав на нее;
  • продать другому участнику или юрлицу;
  • подарить ее;
  • внести свою часть в уставный капитал;
  • передать землю в доверительное управление другому лицу.

Распоряжаться наделом иначе участник в общем владении землей сможет после того, как участок будет выделен из общей территории и отдельную долю. Все права по передаче доли должны осуществляться на основании документов на право собственности и согласно Закону об обороте ЗСН, ст. 18.

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Если участник желает отказаться от своих прав на владение долей, он должен подать соответствующее заявление в госорган, который занимается регистрацией прав на объекты недвижимости.

Как только у лица перестают существовать права собственности на объект, они возникают у сельского поселения или административного образования, из земель которого ранее был выделен участок.

Если участник долевого владения (УДВ) решит продать свой надел без предварительного выделения земли в счет своей доли, он может это сделать в пользу другого участника, организации или лица, которое является фермерским хозяйством. При этом продавцу не потребуется извещать о своем намерении других участников долевого владения.

Только через полгода, как местный муниципалитет получит права на долю земли, он может ее продать организации, занимающейся сельским хозяйством, или фермерскому хозяйству.

Выкупить землю у муниципалитета указанные лица могут в размере 15% от стоимости ее общей площади. Но для этого через месяц после возникновения права на собственность муниципалитет должен опубликовать в местных СМИ информацию о том, что продается участок сельскохозяйственного назначения.

Если в течение года не найдутся реальные покупатели, то администрация должна присоединить участок к землям, образующим административное образование.

Что такое невостребованные долевые наделы? Таким признается участок в долевом общем владении, который в течение 3-х лет не был сдан в аренду или в отношении него совладелец не дал иных указаний.

Невостребованным также будет считаться участок, имеющий сельскохозяйственное назначение, на который лицо не предъявило права до вступления в силу Закона от 21.07.97 г. Аналогичный случай – это отсутствие наследников после смерти владельца или отказ им в праве наследования.

Местные власти имеют право составить перечень лиц, чьи земельные наделы признаны невостребованными, и разместить его в СМИ или на собственном сайте. Но граждане, считающие, что получили этот статус незаконно, имеют право подать письменное возражение в орган местной власти об исключении их доли участка из списка невостребованных.

Как образуется и передается участок в долевую собственность? УДВ имеет право выделить надел в свой счет. Это должно произойти на собрании всех УДВ или согласно Закону.

Собрание должно принять решение, что часть участка выделяется одному из участников в собственную долю. При этом потребуется утвердить проект межевания земли, оформить перечень лиц, которым выделяются собственные доли, указав их конкретный размер.

Если общее собрание созвать невозможно, то владелец надела самостоятельно должен сделать межевание свое территории, пригласив кадастрового инженера.

Как можно распоряжаться наделом, входящим в общую долевую собственность, когда совладельцев 5 и более человек? Решение должно также приниматься на общем собрании УДВ.

Участник, который владеет долей, выдает другому лицу для совершения правовых действий, доверенность. Ее предварительно нужно заверить в органе местного самоуправления.

Данный документ также дает право на общем собрании участников голосовать и участвовать в принятии различных решений в отношении общей территории земли.

Уполномоченное лицо фактически является управляющим земельным наделом и правами на него. Но если участник (владелец доли) умрет, то общее собрание имеет право у доверенного отозвать полномочия.

Межевание

Для проекта межевания, который утверждается на общем собрании УДВ, потребуется такая информация:

  • размеры всего участка и по долям;
  • положение выделяемого надела, его границы;
  • другие сведения о наделе, который выделяется одному из участников;
  • иная информация.

Статья 13.1. Проект межевания земельного участка

Заказчиком проекта может выступать гражданин или организация, готовится проект кадастровым инженером. В зависимости от того, в какую компанию, частную или государственную, обратится заказчик, исполнитель выставит свою цену.

Максимальная цена межевания участков в данном регионе устанавливается на уровне субъекта РФ и согласно его законодательным актам.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения в 2019 году требует, чтобы одновременно с проектом был утвержден на общем собрании список лиц, которые получат наделы в собственность согласно своим долям.

Статья 43 ГрК РФ. Проект межевания территории

Извещение о том, что будут проводиться мероприятия (о проекте) по межеванию земли, направляется непосредственным участникам общего владения и публикуется в СМИ.

Если от указанных лиц не поступят возражения в течение месяца, проект по межеванию нужно считать утвержденным. Кадастровый инженер должен составить заключение об отсутствии возражений со стороны участников, только потом можно будет проводить кадастровые работы на местности.

Изъятие

В новой редакции Закона рассматриваются случаи, когда земельные участки сельскохозяйственного назначения можно изымать, естественно, на них у владельцев прекращаются права владения.

Принудительная конфискация возможна только по решению суда, если будет установлено, что землепользователь:

  • нарушил земельное законодательство;
  • нерационально использовал земельные ресурсы, что привело к снижению плодородия на данной территории, загрязнению окружающей среды и т. д.;
  • в течение 3-х лет не использовал участок по назначению, не выращивал урожай и не производил другую сельхозпродукцию.

Для принудительно изъятия участка или его доли у землепользователя ему сначала должны направляться предписания для устранения нарушений.

Но если и после этого владелец ненадлежащее использовал территорию, на которой фактически не было сельского хозяйства, а наблюдался простой земельного ресурса, то она подлежит изъятию.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *