Проживание в частном доме, вблизи города, но вдалеке от его суеты, привлекает большинство семей. Многие отдают предпочтение спокойному и размеренному образу жизни, у которого есть немало преимуществ: строительство дома по индивидуальному проекту, организация и облагораживание придомовой территории, отдых с семьей и друзьями в собственном саду, приготовление еды на барбекю. Владельцы частных домов могут без труда организовать на своей территории собственный бассейн, сауну и место для отдыха под солнцем. В зимнее время года обычно семья собирается у камина, в большом доме тепло и уютно всем.
Многие ошибочно предполагают, что строительство начинается с подготовки площадки и закладывания фундамента. На самом деле это огромный этап от выбора участка и подготовки необходимых документов для строительства до разработки и утверждения проекта, без которого невозможно начать работы.
Каждый этап строительства должен быть проработан заранее. Это даст возможность избежать проблем в будущем с заболоченностью огорода, усадкой дома и появлением трещин в стенах, наличием подземных вод, которые можно использовать для питья, неудобными лестницами, введением дома в эксплуатацию, когда в последний момент нередко выясняется, что нарушены нормы СанПина или СНиПа.
Конечно, большую роль играет вопрос выбора подрядчика, ведь сделать все правильно самостоятельно вряд ли получится у неспециалистов.
Понятие ИЖС
«ИЖС» расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство или возведение частного капитального дома на собственном участке. Земли под ИЖС выделяются местной администрацией из земель поселения. Находятся они, как правило, недалеко от самого населенного пункта и его инфраструктуры. Но могут использоваться и территории, расположенные в сельской местности, предназначенные для поселения, но никак не для возделывания различных культур.
Отличительная черта ИЖС – это разрешение на возведение на таких землях капитальных домов, где можно проживать круглый год и прописываться. Возводить дом лучше всего на участке, который уже оформлен хозяином в собственность, а не просто взят в аренду. Хотя сегодня есть возможность получить землю у государства именно для ИЖС в течение 3-х лет, тогда будет возможность ее приватизировать.
Участок под ИЖС представляет собой четко ограниченную территорию, но совершая на ней какие-либо действия, владелец должен придерживаться требований закона. К примеру, нельзя наносить вред самой земле и окружающей среде, в разных ситуациях придется учитывать интересы соседей. Если для рытья колодца потребуется учитывать технические нормы, то бурение артезианской скважины возможно только после получения специального разрешения.
Для гражданина, который собирается приобрести участок и строиться на нем, важным является вопрос, есть уже на земле постройки или он пустой. В первом случае речь может идти о полном сносе построек или их реставрации. Преимуществом будет являться наличие подведенных коммуникаций, но придется проверить их законность.
Во втором потребуется все организовать с нуля и учесть немало нюансов:
- Размеры дома должны зависеть от количества людей, которые в нем будут жить, ведь нецелесообразно занимать придомовую территорию огромной жилой постройкой, если в этом нет необходимости. Поэтому лучше возводить по периметру небольшую постройку, но в 2−3 этажа.
- Важно сразу определиться, где и какие будут строения, каким образом подвести коммуникации. Во многом это зависит от расположения водоносной жилы, не всегда можно все сделать так, как хочется. Поэтому придется заказать геодезическую съемку территории, проверить качество подземных вод и состав грунта, многое другое.
- Начинать ИЖС лучшее поздней весной, когда сойдет снег и вода, немного прогреется грунт. Естественно, к этому моменту должны быть готовы все документы. По правилам, заложенный фундамент для кирпичного дома необходимо оставить на 1 год. Исключение составляют быстровозводимые дома за один сезон. Поэтому сразу придется определиться, из каких материалов будет постройка. Этот вопрос диктует не только бюджет семьи, но и принципы экологичности, интересы хозяев.
- Кто будет заниматься строительством от начала до конца, нанятый подрядчик или сама семья. Конечно, лучше нанять грамотных специалистов, которые помогут и с выбором материалов, подскажут, как лучше все обустроить не только на участке, но и внутри жилого помещения. Работа под ключ стоит немало денег, но это оправдывается с годами. Конечно, можно привлечь друзей и членов семьи, сэкономить на оплате строителям и материалах, покупая их самостоятельно. Но такой подход к ИЖС может затянуться на долгие годы. Отсутствие опыта может привести к плачевным результатам впоследствии. Конечно, можно часть работ заказать подрядчику, а другие выполнить самостоятельно.
- Когда к строительству привлекается подрядчик, с ним предварительно заключается договор, составляется смета. Но лучше привлечь еще и независимых специалистов из различных контролирующих органов, которые могут на каждом этапе проверить правильность ведения строительных работ.
- Вопрос организации подъездных путей, прокладки инженерных сетей решается до начала строительства.
Заявление о получении разрешения на строительство
Приобретение земельного надела
Землю под ИЖС можно купить, получить в аренду, по наследству или как дар. Важно сразу же перед оформлением прав собственности на нее проверить юридическую чистоту документов у предыдущего собственника. Необходимо проверить по техническому паспорту участка, разрешено ли на нем ИЖС, т. е. какое предназначение земли.
Если участок покупается, необходимо обратить внимание на следующие вещи:
- кто является собственником, нет ли обременений на недвижимости типа ареста, сервитута, запрета на отчуждение, судебной тяжбы и т. д.;
- если участок является частью некоммерческого товарищества или ЖСК, нет ли у настоящего владельца долгов по членским взносам, и как новому хозяину стать членом объединения собственников;
- через архитектуру местной администрации необходимо выяснить, не планируется ли забрать земли под госнужды, например, для организации автомагистрали;
- находится участок на кадастровом учете, т. е. является ли территория выделенной с четко определенными границами путем межевания, если нет, тогда весь этот процесс придется пройти новому хозяину, а он довольно затратный;
- изучить геодезические параметры земли, ведь от состава грунта зависит, какой можно будет заложить фундамент и из каких материалов возводить дом.
Рельефность участка играет немаловажную роль, и если он сложный, нужно понять, как в дальнейшем вести строительство. Конечно, прежде чем заключать сделку, необходимо выяснить рыночную стоимость земли в данном регионе.
Регистрация земли
После того как будет подписан договор купли-продажи или земля перейдет в руки нового хозяина на основании других документов, нужно будет пройти процедуру госрегистрации, когда переоформляется свидетельство прав на собственность. Все вопросы, связанные с приобретением (получением) земли, оформлением документов, организацией строительства сложно вести самостоятельно, поэтому на каждом этапе придется обращаться к специалистам и нести дополнительные затраты.
Прежде чем на землю будет выдано новое свидетельство о праве собственности, участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет. Это требуется сделать чаще всего перед продажей или сразу после.
По закону межевание участков с целью уточнения границ должно проводиться каждые 5 лет. На сегодняшний день в 2020 году невозможно с землей провести никакую сделку, прежде чем она не будет поставлена на кадастровый учет впервые или не пройдет повторное межевание.
Для проведения госрегистрации на новое лицо потребуется обратиться обеим сторонам сделки в Росреестр и подать:
- заявление от нового хозяина с просьбой оформить права собственности на его имя;
- договор купли-продажи или другой документ (дарственную, свидетельство на наследство, на проведение приватизации);
- гражданский паспорт;
- старые документы собственности на землю на имя одного или нескольких владельцев, в последнем случае потребуется еще и согласие на продажу от остальных заинтересованных лиц, их паспорта;
- новый или уточненный техпаспорт участка.
После подачи документов свидетельство о праве собственности на землю будет выдано примерно через 10 дней.
Образец разрешения на строительство
Оформление проекта
Жилое капитальное строение должно соответствовать нормам Градостроительного и Жилищного кодекса, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и т. д. Новому хозяину потребуется получить разрешение на строительство, а для этого нужно подготовить специальный проект, в котором будут учтены все нюансы возведения постройки.
Создавать такие проекты может застройщик, которого нанимает владелец участка, при наличии в штате специалистов или специальная проектная организация, имеющая соответствующую лицензию, т. е. получившая разрешение СРО. Заниматься созданием проекта должны инженеры.
Проектная документация на жилой дом состоит из:
| Эскизный раздел | Фактически это набросок дома, каким его хочет видеть владелец. |
| Архитектурный раздел | В него придется конкретно внести количество:
|
| Конструктивный раздел | В него вносятся сведения об обустройстве фундамента, стен, перекрытий, кровли, проемов дверных и оконных. |
| Инженерный раздел | В него нужно будет внести схемы расположения коммуникаций рядом с домом и в нем:
|
Для создания проекта владелец участка заключает с проектировщиками договор, они могут подготовить документы в течение 1−2 месяцев в зависимости от сложности. После получения готового проекта на руки его придется еще подписать у коммунальных служб, пожарников, в Роспотребнадзоре. Конечно, готовый проект согласовывается с соседями, интересы которых может затрагивать строительство.
Документы
При наличии проекта владельцу участка понадобится получить разрешение на строительство у администрации населенного пункта, к которому относится земля, отданная под ИЖС.
Разрешение
Разрешение – это документ, которым владельцу удостоверяется право возводить жилое и другие строения согласно представленному проекту.
Если участок относится к огородно-садоводческому товариществу, дачному кооперативу, то разрешение на возведение строений не требуется, т. к. они не могут считаться капитальными.
Выдается такое разрешение на 10 лет. Если за это время хозяин не успеет достроить дом, документы придется подавать заново. Выдает и подписывает разрешение глава администрации.
В органы самоуправления
Перечень документов на получение разрешения регламентируется Градостроительным кодексом №190 и Земельным кодексом №136.
Они подаются в администрацию по месту расположения земли:
- заявление;
- гражданский паспорт;
- документ на право владения или пользования землей;
- кадастровый паспорт, в другом случае документ, подтверждающий расположение участка на землях под ИЖС;
- утвержденный проект, а к нему копия лицензии проектной организации;
- заключение экспертов, если нужно вести строительство на участке, который подлежит экспертизе на отсутствие под землей коммуникаций;
- квитанция об уплате госпошлины;
- постановление главы местной администрации о разрешении проведения строительных работ.
В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы.
Для строительства
Если хозяин получает положительное решение и ему выдается разрешение на проведение работ, то после подачи необходимых документов ему будет выдан паспорт строительного проекта.
Для его получения нужно иметь:
- постановление администрации на застройку;
- свидетельство или разрешение на проведение строительных работ;
- план будущего здания в разрезе;
- акт, на котором будут видны границы участка, красные линии, оси зданий;
- ситуационный план;
- генеральный план участка;
- топографический снимок участка;
- смету на проведение строительных работ;
- техусловия подключения коммуникаций.
Самострой
Если у хозяина участка нет разрешения на строительство, и он собирается проводить работы, значит, его постройки будут называться самостроем (Гражданский кодекс, ст. 222). Если самовольная постройка будет выполнена согласно всем требованиям, ее можно узаконить впоследствии.
В самовольной постройке, если ее не узаконить, нельзя будет прописаться, а тем более проживать. Нередко самострои приходится собственникам узаконивать через суд, т. е. жилкомиссия согласие на них не дает. Так, к самовольным сооружениям приравниваются постройки, на которые не только не было получено разрешение, но и возведенные с нарушением различных норм. На непринятое в эксплуатацию строение нельзя оформить права собственности, а значит, в дальнейшем совершить с домом правовую сделку.
Если собственник земли решит продать участок с неузаконенной постройкой, то нужно учесть, что по закону дом является неотъемлемой частью земли. Значит, два объекта должны перейти в руки одного хозяина, но это будет невозможно.
Даже если обратиться в суд, и он откажется узаконить самострой, за нарушение закона хозяина все равно ожидает штраф в лучшем случае и снос здания за его же счет – в худшем. Разрешение получить права собственности на дом суд может дать, если возведенный объект не ущемляет ничьих прав и не угрожает жизни людей.