Недвижимость        6092         0

Последняя редакция ФЗ 214 об участии в долевом строительстве объектов недвижимости 2020 года

Приобретение нового жилья – это очень ответственный шаг. Если некоторые граждане предпочитают покупать уже готовую квартиру, то другие вкладывают в долевое строительство. Это значит, что после постройки дома в нем будет помещение, которое уже будет принадлежать дольщикам.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законодательно подобная процедура регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Любые отношения между сторонами в РФ в подобном процессе должны регулироваться этим законодательным актом.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

Необходимость внесения изменений была вызвана множеством случаев мошенничества со стороны застройщиков. Как следствие, множество дольщиков отдавали свои деньги, а взамен не получали ничего.

Новое законодательство призвано привнести больше гарантий инвесторам и сделать отношения между сторонами прозрачнее.

Важные нюансы

Закон был принят еще в конце 2004 года. Этот нормативный акт регулирует отношения между сторонами в процессе долевого строительства – процедуры постройки новых зданий за средства физических или юридических лиц.

Сегодня действительной является новая редакция ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» в 2020 году.

Изменения были внесены в 2016 году, а сам закон действует уже 15 лет. Все это время в него методично вносились поправки. Кроме того, он имеет комментарий к своим нормам, который составлен по статьям.

Основные положения ФЗ 214

В данном федеральном законе содержится 27 статей, которые поделены на пункты и части. Это правила по составлению договора долевого участия, а также возможности его расторжения или передачи прав другому лицу.

Изменения в основном коснулись непосредственной ответственности застройщиков в случае невыполнения взятых на себя обязанностей. Закон ввел криминальную ответственность за проведение афер в сфере долевого строительства.

Во многом изменилось законодательство о банкротстве. Застройщик должен открыть специальный счет, с которого списывать деньги можно только для долевого строительства. Пополнение счета могут совершать только участники долевого строительства с общего согласия всех дольщиков.

Статья 1 закона говорит о том, что привлекать деньги для долевого строительства можно только в таких случаях:

  • после заключения договора о долевом строительстве;
  • после выпуска эмитентом жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение жилья в построенном доме;
  • средства переводятся от жилищных кооперативов в соответствии с нормами законодательства, которые регулируют деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлекать деньги к строительству путем нарушения законодательных требований. Сделка, заключенная с нарушениями, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, подписавшего такой договор.

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Нарушившие законодательство лица несут ответственность согласно действующему российскому законодательству.

В статье 2 настоящего закона приведены основные понятия и раскрыта их сущность. Статья 22 после изменений утратила свою силу.

Какими были последние изменения

Повысились гарантии для граждан, которые вложили средства в строительство квартир. Застройщикам было введено большое количество разнообразных ограничений. Кроме того, были испробованы новые механизмы регулирования использования финансов.

Основным нововведением стало формирование реестра застройщиков. Дальше последует постановления Правительства о регулировании механизма включения строительных фирм в этот перечень.

Реестр должен послужить для граждан некой гарантией надежности застройщика и поможет не попасться на крючок фирм-однодневок.

Еще одно изменение касается информации, имеющей отношение к объекту недвижимости. Начиная с 2020 года, все строительные компании обязаны размещать проектную документацию о здании в интернете. Ответственность за несвоевременность этой операции возлагается на застройщика.

Прежде чем заключить договор долевого строительства, дольщик должен просмотреть в интернете информацию об интересующем его объекте недвижимости и убедиться в том, что строительство является законным.

Еще в законе предусматривается формирование цены на помещение, исходя из количества квадратных метров жилья. Благодаря этому отпадет вопрос оплаченной, но отсутствующей жилой площади. Сократится и количество судебных дел по этому вопросу.

Теперь привлечь деньги на строительство не сможет организация без уставного капитала. Следовательно, получить средства по долевому строительству сможет только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом. Его размер зависит от стоимости всех объектов строительства этой фирмы, но не может быть меньше, чем 150 миллионов рублей.

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Еще одним кардинальным изменением является создания эккроу-счетов. Это счета в банковских учреждениях, на которые дольщики могут перечислять свои деньги на строительство жилья. Компания-застройщик получит право на снятие этих средств только после того, как дом будет полностью достроен.

Это нововведение повысит гарантии для дольщиков, но существенно усложнит жизнь застройщикам, так как они не смогут получить эти средства непосредственно на строительство. Это может не лучшим образом сказаться на стоимости квартир.

Начиная с 2020 года, дольщик сможет вносить доплату за квартиру только после регистрации договора долевого строительства.

В соответствии с новым законодательством, строительная компания будет нести финансовую ответственность, если откажется устранить дефекты в проданной квартире. К тому же, неустойка теперь будет уплачиваться не по закону №214-ФЗ, а в соответствии с законом «О правах потребителей». А это значит, что размер неустойки будет значительно выше, чем в прошлые годы.

Если гражданин столкнулся с недобросовестным застройщиком, который нарушил все строки, а еще и передал квартиру в ненадлежащем основании, обязательно следует обращаться с заявлением в суд.

Скачать образец претензии к застройщику о нарушении им сроков сдачи дома

Новое законодательство требует, чтобы застройщики скидывались по 1% от стоимости постройки в компенсационный фонд. Средства из этого фонда будут использованы в случае банкротства строительной компании для возврата денег дольщикам. Это еще одна гарантия того, что гражданин либо получит готовую квартиру, либо вернет свои деньги.

Также закон коснулся рекламы строительных компаний. Сейчас введены более строгие правила размещения рекламы о привлечении граждан к долевому строительству.

Кроме того, дольщик теперь не имеет права в одностороннем порядке отказаться от условий договора в случае, если застройщик исполняет свои обязанности по соглашению.

Требования к застройщикам

Для получения возможности построения многоэтажных домов застройщик должен отвечать таким требованиям:

  • уставный капитал строительной компании отвечает нормам законодательства;
  • компания перед началом строительства не имеет задолженностей перед государством;
  • имя юридического лица должно отсутствовать в черных списках застройщиков и подрядчиков.
Если какое-то требование соблюдено не было, то получить денежные средства по договору долевого строительства будет невозможно. Но это не касается тех случаев, если была сдана проектная декларация по закону №214-ФЗ.

И хоть новая редакция закона вносит много изменений в работу застройщиков, чтобы все они были использованы на практике нужно время. Но это не значит, что откладывается и ответственность за несоблюдение правил.

Нововведения в договоре

Некоторые изменения касаются также составления договора долевого участия (ДДУ).

Документ изменился в таких аспектах:

  • такой договор сегодня можно использовать не только для строительства многоэтажных домов, но и для таунхаусов – это квартиры с несколькими уровнями в двух- или трехэтажных зданиях, которые имеют изолированные входы;
  • оплату можно осуществлять только после регистрации договора в Росреестре, выплачивать средства можно как частями, так и полностью;
  • дольщик не может расторгнуть ДДУ без решения суда, если застройщик исполняет все свои обязательства.

В одностороннем порядке договор можно разорвать только в случаях, предусмотренных законодательством.

Изменится ли стоимость недвижимости

Все поправки были приняты с одной целью – повышение защиты прав дольщиков и предоставление дополнительных гарантий безопасности инвестиций. Новое законодательство должно сделать рынок более прозрачным, а риски для инвестора значительно уменьшатся. Но в этом случае очень остро встает вопрос, не повлияют ли эти изменения на ценовую политику строительных фирм.

Изменения имеют и свои минусы:

  • рынок может быть монополизирован крупными компаниями;
  • строительная отрасль может понести дополнительные финансовые издержки;
  • может снизиться конкуренция, что станет причиной снижения качества строительных услуг;
  • квадратный метр помещения может подорожать.

Много застройщиков просто столкнуться с недостачей финансирования своих объектов. Многие эксперты говорят о том, что участники рынка еще практически не готовы к таким радикальным законодательным изменениям.

Практически всем, начиная от риэлторов и заканчивая банкирами, придется переходить на новые схемы деятельности. Эта процедура не может произойти за несколько дней, поэтому некоторое время рынок строительства может испытывать проблемы, в том числе с повышением стоимости на жилье.

Некоторые экспертные организации прогнозируют, что с июля 2020 года произойдет подорожание недвижимости на 15%, но в большинстве случаев мнения не такие кардинальные – квартиры могут стать дороже на 5%. Финансовое положение большинства граждан в стране не позволят сделать рост цен настолько большим.

Эскроу-счет

В роли новой гарантии для дольщика выступает эскроу-счет. Его открывают в банковском учреждении для временного хранения денег. На этот счет дольщики будут обязаны вносить свои средства после подписания договора. До этого деньги перечислялись прямо на счет строительной компании.

Эскроу-счет можно открыть только после государственной регистрации ДДУ. Новая редакция федерального закона содержит информацию о специальном счете, который становится обязательным для долевого строительства. Стать дольщиком без открытия такого счета становится невозможным.

В законодательстве приводятся рекомендации того, что открывать такой счет следует только в тех банках, которые имеют на своем размещении деньги из федеральной казны. Каждый квартал перечень таких финансовых учреждений будет публиковаться на сайте ЦБ.

Застройщик может снять средства с такого счета только после окончания строительства, а именно после подписания акта приема квартиры.

Подписанный акт застройщик должен представить в банк, после чего он получит право на снятие с него денег. У банка на рассмотрение этого дела есть 10 рабочих дней. После снятия денег со счета он закрывается.

Эскроу-счет не препятствует подписанию договора о переуступке прав. Новый дольщик просто принимает права и обязанности старого.

Еще одним нововведением стало создание компенсационного фонда. Это своего рода страхование для дольщиков, которые в случае прекращения деятельности компании получают свои деньги обратно.

Перспективы развития

Считается, что принятые изменения не являются окончательными. Депутаты и дальше принимают поправки, вносят новые предложения.

Есть слухи о том, что процедуру продажи квартир через ЖСК также планируется кардинально изменить. Сейчас этот  механизм также регулируется законом 214-ФЗ, но фактического урегулирования вопроса не существует.

Планируется еще несколько изменений, которые ожидают застройщиков в ближайшие годы:

  • Задолженности перед обманутыми дольщиками, которые связали себе с долгостроями до 2017 года, могут быть перенесены на сегодняшних застройщиков. Это связано с невозможностью решения проблем инвесторов, которые попались на крючок мошенников. Их деньги вернуть практически невозможно, поэтому возникает необходимость решения этой проблемы другим путем. Правительство решило расширить полномочия компенсационного фонда, что позволит выплачивать из него средства обманутым дольщикам.
  • Планируется внести изменения в требования, касающиеся уставного капитала. Сейчас мелкие застройщики для продолжения своей деятельности не имеют другого выхода, кроме как стать подрядчиками у крупных компаний, так как не имеют возможности просто оставить без дела десятки миллионов средств. Если тенденция продолжится, то небольшие компании вовсе лишатся возможности вести бизнес по строительству многоквартирных домов.
  • Закон 241-ФЗ обязывает застройщиков получать средства за квартиры только после окончания строительства. Также усиливаются требования к проектным декларациям. Тенденция к повышению прозрачности отношений должна продлиться и дальше, что приведет к получению дольщиками права еще большего контроля над застройщиками.

Закон №214-ФЗ предался очень большим изменениям. Было внесено множество поправок, которые кардинально изменили состояние рынка строительства многоэтажных домов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *