Россия – страна с самыми обширными территориями. Здесь не считается удивительным, когда рядовой гражданин имеет в имуществе собственный земельный участок.
Поэтому для исключения случаев возникновения проблем с государственными структурами многие лица стремятся избавиться от лишнего обременения, продав надел более состоятельным и ответственным гражданам.
Для таких ситуаций существует договор купли-продажи земельного участка с заранее установленными критериями и условиями выполнения, которые можно дополнять, если это не противоречит нормам закона. Сама процедура имеет достаточно обширную законодательную базу – знать ее считается обязательным, если гражданин намерен достичь наибольшей эффективности при оформлении сделки.
Чтобы избежать ненужных проблем и осечек, рекомендуется в первую очередь изучить образец договора купли-продажи земельного участка в 2020 году для Росреестра и его ключевые особенности составления. Важно: всё это может стать решающим момент при регистрации сделки.
Законодательные аспекты
Любая юридическая процедура должна иметь под собой основания, подкрепленные законодательством Российской Федерации. Так, нюансы договора купли-продажи земельного участка отражаются не только в Земельном кодексе РФ, но и в Гражданском.
В частности, это касается следующих моментов рассматриваемого понятия:
- предмет договора конкретизируется в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ — Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости;
- для установления объекта соглашения используют положения ст. 37 ЗК РФ (в ней же определены обязанности продавца) — Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков;
- цена договора считается необходимым элементом сделки – без нее статус формируемого документа не сможет подняться до юридически обоснованного (особенности ее установления отражены в ст. 555 ГК РФ) — Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости.
Помимо вышеперечисленных позиций, в зависимости от индивидуальных обстоятельств ситуации, для подкрепления соглашения необходимыми основаниями могут использоваться иные статьи кодексов Российской Федерации.
Список требований
Договор купли-продажи земельного участка имеет типовую форму, соответствовать которой считается обязательным для достижения эффективного результата.
Так, среди основных требований при оформлении документа стоит выделить следующие позиции:
- Соглашение в большинстве случаев составляется в письменной форме, которая не требует вмешательства нотариуса. В качестве исключения применяются варианты с продажей доли собственности, принадлежащей гражданину, которому на момент сделки не исполнилось 18 лет (это же распространяется и на лица, признанных ограниченно дееспособными). Очевидно, что при таком развитии ситуации удостоверение отношений юридическим специалистом считается обязательным.
- Документ составляется в количестве, равным количеству участников сделки, и еще одна копия дополнительно – для Росреестра.
- Каждый экземпляр должен быть подписан всеми участниками сделки – в противном случае соглашение не будет иметь юридической силы.
- Сама структура договора состоит из следующих разделов: вводная часть, предмет, цена и порядок внесения установленной суммы, права и обязанности участников, сведения о статусе недвижимости, процесс передачи объекта, сведения и подписи участников.
В случае несоблюдения вышеперечисленных требований договор купли продажи земельного участка будет признан недействительным, что в конечном счете сделает ничтожными все усилия сторон – поэтому так важно знать все нюансы процедуры.
Нюансы для доли земли
Если в качестве объекта договора выступает доля земельного участка, то при оформлении соглашения необходимо учитывать определенные особенности.
Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
В качестве отражения ключевых характеристик надела используются следующие данные:
- точное месторасположение доли;
- ее площадь;
- кадастровый номер участка;
- его целевое назначение и категория;
- разрешение от собственника, устанавливающее право на использование объекта сделки;
- обременения – при их наличии (при этом обязательно нужно конкретизировать данный пункт – указать наименование обременяющего фактора (будь то аренда, арест, залог или запрет на определенные действия) и срок их продолжительности).
В том случае, если участок не стоит на кадастровом учете, следует в обязательном порядке провести межевание, результаты которого направляются на кадастровый учет (сделать это можно вместе с предоставлением договора на регистрацию).
Что касается передачи доли в сельскохозяйственных наделах, где число собственников равняется либо превышает 6 человек, то обязательство реализации по преимущественному праву не учитывается. Однако продать такой участок можно лишь определенным лицам.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
Стороны сделки
В качестве участников соглашения по купле-продаже земельного участка могут выступать и физические, и юридические лица. В содержании договора они отображаются под соответствующими понятиями «продавец» и «покупатель».
В ситуации, когда обе стороны являются частными лицами, в тексте документы должны отображаться следующие сведения о них:
- фамилия, имя, отчество;
- данные из паспорта;
- адрес постоянной регистрации.
В случае с юридическим лицом понадобятся дополнительно:
- полное наименования и форма организации;
- ФИО гражданина, от лица которого осуществляется сделка, а также документ, устанавливающий право за этим гражданином представлять интересы компании;
- юридический адрес;
- банковские реквизиты;
- ИНН/КПП и ОГРН.
В отдельных обстоятельствах может быть затребована дополнительная информация.
Права и обязанности сторон соглашения также должны быть изложены в тексте документа:
- продавец имеет право устанавливать не только цену, но и сроки оплаты стоимости имущества;
- в случае невыполнения покупателем своих обязательств продающая сторона может обратиться в суд для разрешения ситуации;
- в то же время сам продавец должен предоставлять другим участникам сделки лишь самые полные и достоверные сведения о земельном участке;
- если после заключения соглашения были выявлены какие-либо неучтенные недостатки, влияющие на стоимость объекта, продавец обязан возместить затраты, возникшие по данной ситуации;
- покупатель имеет право требовать снизить цену на участок в случае с обнаружением факта предоставления заведомо ложных сведений (к примеру, это касается сокрытия характеристик по качеству земли);
- приобретатель обязан вносить полную оплату в строго установленные сроки;
- впоследствии он должен своевременно проходить государственную перерегистрацию земли и использовать ее в соответствии с целевым назначением.
Иные права и обязанности участников сделки, которые не были учтены при составлении соглашения, определяются на основании соответствующих положений ГК РФ, ЗК РФ и иных законодательных актах.
Предмет соглашения
Договор купли-продажи земельного участка имеет гражданско-правовой статус, что определяет некоторые его особенности.
К примеру, при подписании соглашения собственник надела берет на себя обязательство передать объект сделки покупателю, который в свою очередь должен оплатить установленную в документе стоимость.
Предмет такого соглашения – это определенный земельный участок, с конкретными характеристиками и величиной площади. При этом нужно учитывать некоторую особенность Земельного кодекса РФ – в качестве предмета могут выступать лишь те площади, которые стоят на кадастровом учете.
Дополнительные документы
Помимо обязательных документов при оформлении договора купли-продажи, понадобятся также некоторые дополнительные сведения.
В частности, перед совершением сделки рекомендуется составить предварительный вариант документа, где в подробности отражены все существенные нюансы соглашения, будь то предмет договора и его характеристики, стоимость участка и порядок оплаты с указанием места и даты, особенности урегулирования возможных споров.
Также стоит отметить, что сама передача земельного участка происходит посредством заранее оформленного акта приема-передачи. Требования данного документа должны быть выполнены неукоснительно каждой из сторон.
Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка
Акт приема-передачи земельного участка
Причины расторжения
Причины для расторжения договора купли-продажи в большинстве случаев устанавливаются в положениях текста документа.
В качестве наиболее распространенных критериев выделяют следующие нарушения:
- игнорирование покупателем собственных обязанностей по оплате установленной стоимости участка – это касается как полной неоплаты, так и частичной;
- возникновений дополнительных условий, не оговоренных (или заведомо скрытых) в тексте документа (к примеру, выявление новых собственников);
- сам договор был оформлен с несоблюдением установленных норм;
- сделка была заключена по поддельным документам;
- иные существенные нарушения, которые каким-либо образом влияют на нормальную эксплуатацию собственности.
Кроме того, договор может быть признан недействительным при добровольном согласии всех сторон.
Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора
Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора
Статья 453 ГК РФ. Последствия изменения и расторжения договора
Регистрация
Процедура регистрации соглашения происходит при последовательном прохождении следующих стадий:
- Сбор и оформление всех запрашиваемых документов – каждый участник сделки должен самостоятельно подготовить свою часть сведений.
- Составление договора о передачи недвижимости в трех экземплярах (или больше – если количество участников превышает 2). Стоит отметить, что при регистрации может быть использован вариант, который полностью оформляется рукописно.
- Если земельный участок находится в собственности сразу у нескольких лиц, сторонам сделки понадобится нотариально заверенное согласие на проведение соответствующей операции от каждого владельца.
- Составляется акт приема-передачи недвижимости. Важно: в случае отсутствия правильно разработанного договора сотрудники Росреестра будут вынуждены отказать заинтересованному лицу в оформлении сделки.
- Договор и весь причитающийся перечень документов направляются в территориальное отделение Росреестра для проведения регистрации.
- В течение недели с момента подписания соглашения участники процедуры обязаны посетить ФСГР, где происходит регистрация сделки.
При общем рассмотрении процесс оформления обычно занимает не более месяца со дня, когда сотрудник государственной структуры принял заявление и пакет необходимых сведений.
Процедура заключения договора купли-продажи земельного участка не обременена значительными сложностями, но для обеспечения максимальной гарантии успешного проведения сделки рекомендуется запомнить все вышеописанные позиции.
Также не будет лишним нанять юридического специалиста, который поможет учесть всевозможные нюансы и особенности сделки с учетом индивидуальных обстоятельств процедуры – это будет крайне полезным, если собственник объекта не обладает должным опытом в совершении подобных операций.