Договоры        1853         0

Что подразумевает неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

На практике довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик не предоставляет дольщикам в оговоренный срок жилье. В таком случае он обязан компенсировать им просрочку путем выплаты неустойки. Она является денежной компенсацией за использование средств дольщиков.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Также аналогичная неустойка выплачивается в случаях, если возведенное жилье не удовлетворяет заявленному качеству, и когда средства на строительство привлекались лицом, не обладающим правом на совершение подобных действий.

Расчет неустойки производится исходя из принятой ставки рефинансирования за каждый день задержки. Данная величина ‒ переменная, и изменения ее значения происходят часто. Поэтому расчет неустойки лучше производить самостоятельно, не полагаясь на онлайн-калькуляторы.

Правовые черты

Регламентируется вопрос начисления неустойки законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Также, согласно его положениям, помимо неустойки, застройщик обязан возместить дольщикам размер понесенных ими убытков. Например, если гражданин в ожидании завершения строительства снимает жилье, то застройщик обязан компенсировать ему в полном объеме расходы, связанные с арендой.

Если застройщик отказывается добровольно выплачивать пени, то дольщик имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. В этом случае судебная инстанция может дополнительно обязать застройщика уплатить штраф, а также возместить судебные расходы и компенсацию морального вреда дольщику.

Штраф считается как 50% от того значения, какая заявлена сумма исковых требований. Для составления искового заявления можно взять образец в интернете или обратиться за помощью к юристу.

Дольщикам стоит быть готовым к тому, что застройщик может попробовать снизить величину неустойки. Такое право предусмотрено в ст. 333 ГК РФ.

На практике судьи иногда снижают величину неустойки, но это бывает крайне редко. Такое встречается, например, если величина неустойки превышает сумму квартиры или имеет место весьма малый срок просрочки (порядка 5–10 дней).

Общие нормативы

Многих дольщиков интересует вопрос, с какого момента считается, что сдача квартиры была просрочена. Как правило, все условия обязательно оговариваются в договоре между строительной компанией и дольщиком. Иногда в документе указывается точная дата передачи жилья, а иногда ‒ лишь квартал или декада.

Однако практика такова, что наиболее часто срок сдачи жилья зависит от даты ввода корпуса или всего дома в эксплуатацию. Например, иногда в договоре прописывается, что сдача квартиры производится не позднее 3 месяцев с даты получения строительной компанией разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

В некоторых случаях застройщик предлагает дольщику пойти на уступки и сдвинуть срок передачи квартиры. Соглашаться на подобное условие или нет ‒ это выбор каждого дольщика.

Необходимые документы

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо подготовить следующие документы:

  • уведомление, содержащее просьбу добровольно выплатить неустойку;
  • ответ от застройщика (если имеется);
  • квитанцию, удостоверяющую факт оплаты госпошлины;
  • копию договора долевого участия;
  • гражданский паспорт истца.
Образец претензии застройщику

Образец претензии застройщику

Когда стоит обращаться

Если передача квартиры задерживается по вине застройщика, сперва необходимо отправить ему досудебную претензию, содержащую требования о выплате пени. В некоторых случаях застройщик добровольно признает свое нарушение и выражает готовность возместить неустойку. После этого вопрос закрывается.

Однако не всегда все бывает именно так. Если застройщик в течение одного месяца никак не реагирует на претензию, дольщик может подать заявление в суд, приложив к нему перечень необходимых бумаг и расчет объема требований.

Подавать исковое заявление на получение компенсации можно как во время строительства объекта, так и после завершения строительных работ. При этом необходимо принимать во внимание период исковой давности: если с момента сдачи объекта прошло более трех лет, то судебная инстанция вполне может отказать в принятии заявления от дольщика.

Алгоритм действий

Как выглядит в общем случае алгоритм действий по получению компенсации за срыв сроков сдачи дома:

  1. Дольщик направляет застройщику претензию в письменном виде, содержащую требование выплаты компенсации.
  2. В течение 30 дней или иного периода, если он оговорен в договоре, происходит ожидание ответа от застройщика.
  3. Если ответ не был получен в указанный срок, дольщик подготавливает необходимые бумаги, расчеты, а также исковое заявление, после чего подает их в суд.
  4. Производится предварительное слушание по делу.
  5. В назначенный день происходит заседание суда, а также вынесение решения.
  6. Решение суда вступает в силу, после чего выдается исполнительный лист.
  7. Начинается исполнительное производство по взысканию неустойки.

Скачать образец претензии к застройщику о нарушении им сроков сдачи дома

Суть претензий

Какую информацию требуется указать в претензии:

  • наименование сторон договора;
  • обстоятельство, которое повлекло за собой сдвиг сроков;
  • величину неустойки, а также описание ее расчета;
  • требования, а также сроки выплаты неустойки.

Претензия должна быть составлена в 2-х экземплярах, один из которых полагается направить застройщику.

Образец договора долевого участия:

Образец договора долевого участия 1

Образец договора долевого участия

Образец договора долевого участия 3

Образец договора долевого участия 4

Образец договора долевого участия 5

Образец договора долевого участия 6

Образец договора долевого участия 7

Образец договора долевого участия 8

Нюансы расчета и формулы

Начало периода просрочки определяется со дня, который следует за датой передачи помещения, указанной в договоре, а конец считается днем передачи квартиры по факту.

Для расчета неустойки в 2020 году применяется формула:

Величина неустойки = 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × число дней задержки × цена договора.

Если дольщиком является по договору физическое лицо, то в формуле вместо 1/300 принимается 1/150 ‒ ставка рефинансирования в двойном размере.

Можно рассмотреть на примере, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Согласно условиям договора, цена квартиры составляет 3 420 000 рублей. На момент расчета ставка рефинансирования составляет 10%. В договоре о передаче объекта долевого строительства указано, что он должен быть передан в срок не позднее 31.03.2016. Следовательно, 1.04 ‒ это дата начала просрочки. Прием квартиры дольщиком состоялся только 1.07.2016.

Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что просрочка составляет 90 дней (3 месяца). Дольщиком в этом случае является физическое лицо, поэтому ставка неустойки за каждый день задержки составляет: 10 × 1/150 = 0,067%. Величина неустойки составляет: 0,00067 × 3 420 000 × 90 = 206 226 р.

Ставка рефинансирования используется не только при расчете размера неустойки за просрочку сдачи недвижимости по договору долевого участия, но и:

  • при расчете НДФЛ в отношении доходов, полученных от размещения депозитов;
  • при расчете пени, которые начисляются, если вовремя не был внесен налог или сбор.

А также во многих других случаях. Точный ее размер перед расчетом величины компенсации стоит уточнить на официальном сайте Центробанка РФ.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

Порядок взыскания

После вынесения судебного решения истцу выдается исполнительный лист. На основании полученного листа истец может подать в отдел судебных приставов заявление о необходимости открытия исполнительного производства. Также истец может самостоятельно посетить с данным документом банковскую организацию, в которой открыт счет у строительной компании.

Сроки и другие детали

Как уже упоминалось ранее, срок, в который должен быть передан объект, может быть прописан в договоре по-разному.

Несколько примеров:

  • Если в договоре установлена конкретная дата, к примеру, «не позднее 31 мая 2017 года», то просрочка начинается со дня, следующего за этой датой ‒ с 1 июня 2017 года.
  • Если в договоре обозначен срок в виде квартала, к примеру, «во II квартале 2017 года», то просрочка наступает с 1 июля 2017 года.
  • В условиях договора срок передачи объекта может быть привязан к конкретному мероприятию, например, в течение 60 дней со дня ввода в эксплуатацию, и указана эта дата ‒ II квартал 2017 года. В данном случае просрочка наступает 1 сентября 2017 года.

Порой в договорах, которые заключают застройщики с дольщиками, встречаются мутные формулировки ‒ например, примерный или ориентировочный срок. Так поступают не совсем добросовестные застройщики, которые понимают, что им придется платить неустойку в случае просрочки. Тем не менее подобные оговорки являются незаконными, поэтому не принимаются во внимание в суде.

Суд и прочие ответные меры

Что необходимо знать перед обращением в суд:

  • если расчетная величина неустойки превосходит 1 млн руб., то госпошлину за рассмотрение иска можно не выплачивать;
  • по общепринятому правилу иск подается в суд по месту проживания ответчика, однако, истец-физическое лицо может подать его и по месту своей постоянной или временной прописки;
  • обычно размер компенсации морального вреда не превышает 10 тыс. руб.

Что может предпринять застройщик? Часто после получения разрешения на введение здания в эксплуатацию строительная компания высылает на адрес дольщика уведомление о завершении строительных работ и необходимости подъехать для подписания передаточного акта.

Когда дольщик является в офис, ему сообщают о том, что объект не готов, а уведомление было отправлено по ошибке. После этого, по истечении 2-х месяцев строительная компания в одностороннем порядке составляет передаточный акт. При этом дольщику не отправляется никаких уведомительных писем.

Если впоследствии начинается заседание суда, застройщик может предъявить данный акт, а размер неустойки может быть определен именно в соответствии с этим документом. При этом число дней просрочки и величина неустойки могут быть уменьшены в разы.

Для того чтобы защититься от этого, стоит фиксировать все происходящее с помощью видео- и аудиозаписей. После получения уведомления необходимо явиться в офис застройщика и составить заявление на подписание акта, а также обязательно поставить отметку, свидетельствующую о его принятии. Если же данную бумагу не принимают, следует отправить ее почтовым отправлением ценным письмом с уведомлением.

Также имеет смысл скооперироваться с другими дольщиками, после чего составить совместный акт о том, что, несмотря на уведомления, объект к передаче дольщикам еще не готов. Самое важное ‒ постараться зафиксировать тот факт, что застройщик отказался подписывать передаточный акт. Если получится это сделать, то в суде встанут на сторону дольщика.

Скачать передаточный акт

Получение компенсации

Стоит учитывать, что на получение компенсации может уйти порядка 5–6 месяцев. А если застройщика не устроит решение суда, и он пожелает его обжаловать, на эту процедуру может потребоваться еще дополнительно от 3 до 4 месяцев. Поэтому дольщику стоит заранее подготовиться к длительному ожиданию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *