Горячая линия юридической помощи
8 (800) 700-95-53 (бесплатно 24/7)
8 (800) 700-95-53 (бесплатно 24/7)
  Документы        1407         0

Можно ли законно продать долю в квартире без согласия второго собственника

При долевом владении собственностью могут появиться некоторые трудности. Часто они связаны с тем, что один из владельцев может принять решение о продаже своей части.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Мирного решения вопроса нередко не находится. Ведь не все знают, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Если прийти к единому мнению не удается, то нужно обращаться в судебные органы. Процедура имеет некоторые трудности, так как сопряжена с реализацией сложного рыночного сегмента.

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Стоит помнить, что разрешение второго собственника требуется не всегда. Но нужно провести сделку законным образом, чтобы не столкнуться с нарушениями пунктов нормативно-правовых актов. Важно знать, как продать квартиру в таком случае в 2020 году.

Что такое право первой очереди

В законодательных актах имеется понятие «первая очередь». Таким термином называют наследников, которые имеют право на имущество первыми, в отличие от остальных граждан.

Если продается доля от недвижимости, первоочередной возможностью покупки обладают совладельцы. Именно они будут относиться к первой очереди. В таком случае продавец должен сначала предложить приобрести долю им, а затем обращаться к посторонним покупателям.

Важным моментом является установление цены. Она должна быть такой же, как и для других претендентов на объект.

Скачать образец отказа от покупки доли квартиры

Например, продавец предлагает собственную долю совладельцу за миллион рублей. Второй собственник отказывается от покупки, ссылаясь на завышенную цену. После этого продавец обращается к другим покупателям и предлагает приобрести им долю за 700 тысяч рублей. Такую сделку можно оспорить, так как налицо нарушение права первой очереди.

Разрешается только увеличение цены. В противном случае действия могут быть расценены как мошенничество.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры

При каких условиях это возможно

Перед реализацией долевой собственности нужно помнить о нескольких основных правилах:

  1. Необходимо определить стоимость одного квадратного метра недвижимости. По этой цене нужно предложить остальным собственникам приобрести долю. Оповещение производится в письменном виде. В документе отражается сумма, которую владелец желает получить за свою часть.
  2. Далее необходимо оформление сделки купли и продажи. Соглашение готовится по установленным законом правилам.
  3. Если собственники откажутся приобретать долю, их нужно оповестить о намерениях реализовать часть квартиры.

В наличии при продаже доли у продавца должны быть письменные отказы собственников приобрести ее. Если таковые будут отсутствовать, договор купли-продажи признается недействительным.

Совладельцы вправе обратиться в судебные органы с иском о восстановлении собственных прав. Сделать это можно в течение трех месяцев.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Как происходит продажа

Собственник, имеющий долю в недвижимости, имеет право найти человека для покупки части квартиры. В этом случае происходит отчуждение только части объекта. Поэтому поиск может быть затруднительным.

Когда покупатель будет подобран, стоит обговорить с ним несколько основных моментов:

  • предмет сделки (доля в недвижимости, ее номинальный размер, основные характеристики);
  • цена части квартиры (сумма, которая согласуется сторонами в ходе сделки);
  • другие условия соглашения, важные для обеих сторон.
Когда происходит оформление договора, других собственников привлекать не следует. Основные нюансы прописываются в соглашении между покупателем и продавцом.

Скачать образец искового заявления о преимущественном праве покупки доли в квартире

После того, как пункты обговариваются участниками сделки, собственник должен оповестить других владельцев о предстоящей продаже. На этом этапе и требуется получение их отказа.

Принадлежащей ребенку части

Продать часть недвижимости, принадлежащую ребенку, можно только при наличии другой квартиры у него. Важно предоставить документы, отмечающие, что таковое жилье имеется, а права несовершеннолетнего не ущемлены.

Сделка проводится под контролем органов опеки и попечительства. Если они не дадут разрешения, то продажа считается незаконной и не может состояться.

Для проведения процедуры нужно получить согласие от органов опеки и попечительства. На руки продавцу выдается письменный документ. Далее нужно удостоверить учреждение, что у ребенка имеется другое жилье. При этом новая доля не должна быть менее продаваемой.

Статья 42 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Самостоятельно решение принимать сможет ребенок, достигший возраста 14 лет. Ему нужно обратиться в органы опеки и попечительства вместе с родителями. Несовершеннолетний составляет письменное соглашение о реализации своей доли жилья.

Коммунального жилья

Правила продажи коммунального жилья не отличаются от требований, предъявляемых к обычным и приватизированным квартирам. Ведь в данном случае у собственника также имеются соседи – владельцы других комнат.

Важно получить письменное разрешение от граждан. При отсутствии отказа в документальном виде, сделка считается неправомерно совершенной.

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

После развода

Если имущество приобретено в момент нахождения в браке, оно считается общей собственностью. Исключением из данного правила является дарение недвижимости одному из супругов.

В случае развода при отсутствии раздела оставшуюся собственность можно поделить и позже. Важно сделать это в течение трех лет. Именно таким сроком предусматривается исковая давность.

После отчуждения доли к одному из собственников возможно полноправное распоряжение ей. Допускается прописка, сдача в аренду недвижимости. Также разрешается ее свободная продажа при соблюдении права первой очереди.

Нотариальное заверение

Независимо от того, кто пожелает выкупить долю, сделка должна быть заверена в нотариальной палате. Сделать это необходимо до того, как будет зарегистрировано право собственности. Для проведения процедуры к нотариусу должны обратиться продавец, покупатель и остальные стороны. Чтобы заверить документ, необходимо иметь в наличии определенный пакет бумаг.

В него входят:

  • удостоверения личности всех сторон;
  • договор, на основании которого совершается купля и продажа;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта и каждой из долей;
  • уведомление о том, что планируется совершение сделки, которое передается остальным собственникам;
  • письменный ответ других владельцев на уведомление.

После того, как бумаги будут проверены, нотариус в соответствии с законодательными нормами вносит регистрационную запись в журнал. Таким образом информация будет содержаться в реестре. Это подтверждает отметка, проставленная на договоре. Далее можно без препятствий зарегистрировать долю.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Госрегистрация

Существуют различные способы проведения регистрации сделки. Удастся осуществить ее через Многофункциональный центр или в территориальном отделении Росреестра.

Специалисту учреждения передается стандартный пакет документов. Также требуется еще раз подтвердить, что все собственники были уведомлены о сделке. Для этого передаются письменные уведомления и отказы остальных собственников.

После того, как бумаги будут проверены, контрагентам нужно посетить организацию для получения:

  • соглашения о купле-продаже доли, зарегистрированного Росреестром;
  • кадастрового паспорта;
  • выписки из единого госреестра недвижимости.

Скачать кадастровый паспорт помещения

С того момента, как данные внесены в ЕГРН, покупатель приобретает право владения долей недвижимости. Помимо этого появляются и обязательства содержать жилье, платить налоги.

Использовать права он может по собственному усмотрению. Если появляются препятствия или проблемные моменты, разрешается обратиться в суд для решения спора.

Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, в наличии должен быть определенный пакет документов.

В него входят:

  • бумаги, удостоверяющие наличие прав на объект недвижимости у прежнего собственника;
  • технические документы, отражающие основные характеристики доли имущества;
  • уведомление, направленное в адрес других собственников, о продаже доли;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрацию сделки.

Допускается обращение не самого гражданина, а его доверителя. Для этого в наличии нужно иметь соответствующий документ. Он подлежит обязательному заверению в нотариальной палате.

Статья 43. Статус доверенных лиц

Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности

Обязательно ли уведомление других владельцев

Согласно режиму долевого владения, оповещение остальных собственников перед продажей недвижимости производится в обязательном порядке. Без прохождения данного этапа зарегистрировать сделку в Росреестре не удастся.

После того, как будет направлено уведомление, предусматривается несколько вариантов развития событий:

  • Дольщики, которые получили уведомление, имеют месяц на то, чтобы выразить желание приобрести часть недвижимости.
  • Даже при отсутствии согласия воспрепятствовать сделке второй собственник не может, если он дал ответ по истечении месяца. Сделка состоит и в том случае, когда владельцы проигнорировали уведомление и вовсе не ответили на него.
  • Если дольщики согласны приобрести часть недвижимости, они могут потребовать соблюдения тех же условий, которые были указаны в уведомлении.
Этап оповещения других собственников очень важен. От того, как он пройдет, зависит дальнейшее течение сделки, а также состав покупателей.

Документ, направляемый собственникам, составляется в письменной форме. Впоследствии его можно прикладывать к пакету бумаг, передаваемому в суд, в качестве подтверждения правомерности действий.

В содержании уведомления нужно отразить:

  • условия реализации доли, согласованные предварительно с посторонними покупателями;
  • цену, по которой продается часть недвижимости;
  • предложения другим собственникам, имеющим первоочередное право приобрести недвижимость или отказаться от покупки.

Важно не прописывать в тексте сведения о владельце доли. Данная информация не является необходимой для рассмотрения уведомления.

Дольщикам нужно дать ответ на уведомление в течение 30 дней. Не обязательно дожидаться окончания срока. Допускается немедленный отказ, составленный в письменном виде. Это позволит владельцу части быстрее продать ее.

Согласие собственников получить нужно в обязательном порядке. Пропуск данного пункта делает сделку недействительной. Это оспаривается в судебном порядке.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *