Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
  Недвижимость        857         0

Есть ли способ, как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2019 году

Недвижимость жилая или нежилая может принадлежать одному собственнику или нескольким. Изначально при приватизации квартиры она передается в общую собственность лицам, которые по закону имели право принимать участие в этом процессе. Для передачи в совместную собственность жилое помещение делится поровну между будущими совладельцами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В дальнейшем каждый совладелец имеет право выделить свою часть и стать владельцем долевой собственности. Обычно понятие доли является лишь юридическим, т. к. в натуре выделить ее часто невозможно – у квартиры остается один вход, совладельцы продолжают пользоваться общими кв. м., кухней, коридором, балконом, жилыми комнатами.

Если при выделении доли у квартиры число комнат совпадает с количеством совладельцев, то каждому будет положена отдельная. В другом случае жилое помещение между совладельцами поделят по количеству кв. м. Но по согласию сторон они могут разделить жилое помещение между собой и на неравные части.

После соблюдения юридических тонкостей каждый совладелец должен получить на руки свидетельство о праве собственности, где его доля будет отображена в процентном или дробном соотношении. После этого он имеет право распоряжаться своей долей, как захочет: продавать, дарить, передавать по наследству. Получить долю можно и в результате бракоразводного процесса.

Но при продаже доли у других совладельцев есть приоритетное право на ее приобретение. Используя жилое помещение, совладельцы не должны нарушать права друг друга. Заключить сделку продажи доли с посторонним лицом собственник может, если остальные совладельцы откажутся ее приобрести.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры

На практике именно по этому вопросу происходит больше всего препятствий. Совладельцы намеренно игнорируют предложения собственника, не покупают часть квартиры сами и не дают это сделать постороннему.

Важные моменты

Совместное владение жилым помещением, даже при наличии выделенных долей, предполагает, что новый владелец будет им пользоваться наравне с другими. Появление нового совладельца не всегда встречается радушно, поэтому законодатель говорит, что остальные должны дать свое согласие на продажу ему доли квартиры.

Это особенно сложно, если будущий совладелец чужой человек, не являющийся родственником остальным. Поэтому владелец доли, желающий ее продать, должен официально и письменно уведомить об этом остальных.

Свой ответ совладельцы должны дать в течение месяца. Причем им предлагается сделка купли по цене, которую укажет продавец. Если желание купить долю квартиры появится у нескольких собственников, то продавец может выбрать, кому продавать имущество. Только когда все откажутся от покупки, тогда можно продавать стороннему лицу.

Скачать образец отказа от покупки доли квартиры

Законодательное регулирование

Понятие совместной и долевой собственности законодатель приводит в Гражданском кодексе, ст. 244, т. е. без выделения долей и с выделением.

Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей собственности

В ст. 250 говорится, как может продаваться доля недвижимости:

  • у собственников других долей есть равные права на приобретение продаваемой части;
  • цена для всех, которую назначит продавец, должна быть одинаковой (п. 1);
  • продавец должен письменно известить о своем желании продать имущество, свой отказ претенденты должны направить ему в той же форме (п. 2);
  • если отказ совладельцы дадут раньше истечения месячного срока, продавец имеет право заключить сделку купли-продажи;
  • при оформлении сделки нотариус должен спросить продавца, было ли учтено преимущественное право на покупку совладельцами, и предупредить о последствиях нарушения закона (п. 3).

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

Если права совладельцев будут нарушены, они могут в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием, чтобы к ним перешло право на проданную долю. При этом никто не может отменить сделку, но суд вынесет решение, что покупателем по договору купли-продажи следует считать истца.

В непредвиденной ситуации окажется именно настоящий покупатель, который уплатил деньги. Трехмесячным следует считать срок от момента, как совладельцу станет известно о нарушении его прав, до дня подачи иска (ГК, ст. 200).

Сделки по отчуждению имущества, которое находится в общей долевой собственности, следует заверять нотариально (ФЗ №218 от 13.07.15 ст. 42, п. 1). Договор купли-продажи доли по тексту не отличается от соглашения, которое заключается при продаже недвижимости целиком.

В стандартном порядке такой документ должен соответствовать требованиям ГК, ст. 554−555. Для передачи имущества (доли недвижимости) должен оформляться дополнительно к договору акт (ГК, ст. 556). После совершения сделки покупатель регистрирует свои права в Росреестре, чтобы запись в ЕГРН была изменена.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Правовой статус

Если доля уже выделена, то продавцу необходимо при продаже только соблюсти требования законодателя. Но при желании продать, когда выделение в натуре еще не состоялось, возможно, придется столкнуться с решением вопроса в судебном порядке.

Скачать судебную практику по преимущественному праву покупки доли

Это происходит, когда имущество принадлежит нескольким собственникам, а они не могут прийти к согласию мирным путем, как указано в ГК, ст. 252, ч. 1. В таком случае применимо положение той же статья, ч. 2, где сказано о выделении долей в натуре через суд.

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Однако и таким образом сделать это реально не всегда возможно. Как говорит законодатель в ГК, ст. 252, ч. 3, абз. 2, что есть риск нанести ущерб имуществу. Поэтому чаще всего суд обязывает всех дольщиков выплатить денежную компенсацию за долю тому совладельцу, который хочет выделиться. Сам «выделяющийся» может попросить суд, чтобы совладельцы выплатили ему денежную компенсацию, если ему будет отказано в выделении доли в натуре.

Несмотря на то, что совладельцам принадлежало имущество в равных частях, при выделении доли в натуре через суд можно получить меньшую или большую часть по принципу разумности.

Дольщик, получивший большую часть, как правило, выплачивает компенсацию тому, у кого доля меньшая. В другом случае дольщик, который официально владеет долей, т. е. получил ее через суд или по согласию с другими совладельцами, принял в дар или унаследовал, имеет право самостоятельно найти покупателя на свое имущество, если его не окажется среди совладельцев.

Статья 42 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Возможно ли это

В тоже время граждан всегда интересует вопрос, как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2019 году. Не нарушая закон и не обращаясь в суд, собственник, когда другие совладельцы препятствуют ему в продаже доли жилого помещения, может пойти другим путем.

Без согласия других совладельцев собственник доли может:

  • Оформить дарственную на близкого родственника или чужого человека. Хотя по закону сделка считается безвозмездной, можно договориться о передаче денег, но не в присутствии нотариуса, а близких доверенных людей. Но заинтересованные лица могут доказать, что за дарственной скрывалась купля-продажа и подать иск в суд. При наличии доказательств с их стороны суд признает сделку мнимой и отменит дарение.
  • Преднамеренно завысить цену на свою часть имущества, чтобы совладельцы отказались его покупать. Но при этом он не сможет ее снизить, когда будет договариваться о продаже с посторонним лицом. Хотя по факту продать долю можно и по меньшей цене. Но при этом следует учесть, что налог от сделки придется уплатить от суммы, заявленной в договоре купли-продажи.
  • Можно оформить договор займа. Продавец доли может договориться с покупателем, что якобы берет у него в долг определенную сумму. Залогом является доля имущества продавца, который становится фиктивно заемщиком. Спустя определенное время, указанное в договоре, в счет погашения долга заемщик (продавец доли) передает имущество кредитору (покупателю доли в квартире).

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Если стороны соблюдут правильно юридические аспекты сделок, которые условно можно назвать законными, то у других владельцев квартиры не будет повода обращаться в суд.

Как происходит процедура

Как правильно продать долю в квартире, чтобы все правовые аспекты были соблюдены?

Для этого достаточно придерживаться простой инструкции:

  1. Известить совладельцев о намерении продать часть имущества (долю в квартире) и узнать их мнение по данному вопросу. И узнать, есть ли у них желание приобрести долю в квартире или нет.
  2. Дождаться письменного согласия или отказа совладельцев. Если ответа не будет или придет отказ, можно обращаться в суд через месяц. Суду нужно будет доказать необходимость продажи доли в квартире или получения денежной компенсации от совладельцев, другое. При получении отрицательного ответа, если нет вариантов для решения вопроса через суд, нужно самостоятельно определиться, как продать свое имущество и возможно ли это сделать. Каждая ситуации является индивидуальной, многое зависит оттого, кто является совладельцами собственника доли, др.
  3. Составить проект договора купли-продажи и как приложение к нему акт приема-передачи. В данных документах можно оставить пустыми графы для заполнения сведений о второй стороне. Но обязательно вносится в раздел «Предмет договора» размер доли в продаваемом объекте и сведения о нем самом:
    • точный адрес;
    • общая и жилая площадь квартиры;
    • количество комнат в квартире, возможно, которые продаются;
    • другие.

    После того как покупатель будет определен и сделка станет возможной нужно будет с ним обговорить все нюансы. Затем с документами участники соглашения должны обратиться к нотариусу для заверения сделки.

  4. Последним шагом для покупателя будет перерегистрация прав собственности на имущество.

Скачать передаточный акт

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Скачать бланк договора купли-продажи

Если доля принадлежит ребенку

Сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит малолетним, возможны только с участием органа опеки и попечительства. Но здесь собственнику доли важно понимать, − если ребенок только прописан в квартире, причем на его территории, то ему имущество не принадлежит и вмешательство госоргана не требуется. В то же время перед продажей доли ребенка придется выписать вместе со взрослым и прописать постоянно по другому адресу.

Разрешение на перепрописку с учетом требований по защите прав малолетних может дать только орган опеки и попечительства. Без выписки ребенка вряд ли какой-то покупатель пожелает приобрести долю в квартире. Если взрослый, которому принадлежит доля в квартире, выпишется с ребенком, а совладельцы будут не против, то он сможет смело продавать свою часть жилого помещения.

В ситуации, когда совладельцем является ребенок, не достигший 18-летия, его законные представители являются также лицами, которые обязаны охранять имущество несовершеннолетнего до момента, пока он сам сможет им распоряжаться.

Если в интересах семьи необходимо продать имущество ребенка, то разрешение от органа опеки и попечительства придется брать обязательно. По закону важно, чтобы ребенок не был ущемлен в своих правах. Поэтому родителям придется заключить договор на приобретение новой жилплощади так, чтобы ребенку принадлежала доля по цене равная, продаваемой.

Фактически сначала придется найти новую квартиру и заключить предварительный договор купли-продажи, а потом, при наличии согласия от органа опеки, продавать долю, принадлежащую ребенку.

Если новую квартиру только планируется купить, т. е. не найден удобный вариант, то законным представителям придется открыть на имя несовершеннолетнего счет в банке с целью зачисления туда средств от продажи его имущества.

До исполнения ребенком 14-ти лет родители подобную сделку могут совершить самостоятельно, после этого возраста им придется спрашивать его мнение. Ребенок, у которого уже есть паспорт, должен дать письменно свое согласие на продажу собственности.

Полученной по наследству

Доля в жилом помещении, которую собственник унаследовал по правопреемству, может быть продана после того как он полностью вступит в свои права. По закону после вскрытия наследства вступить в права наследники могут по истечении 6-ти месяцев после смерти наследодателя.

Отдельного порядка по продаже унаследованных или купленных долей не существует, поэтому собственнику придется придерживаться тех же правил.

После завершения процедуры наследования, когда гражданин получит на руки свидетельство о праве на наследство доли в квартире, он может отправляться в Росреестр и регистрировать свои права. Получив свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, учитывая преимущественное право совладельцев, гражданин может заниматься вопросом продажи своей доли.

Уведомление совладельцев

Уведомление совладельцам оформляется письменно, без нотариального заверения.

В него необходимо включить:

  • описание продаваемой доли, не только размер в процентах по отношению к общей площади квартиры, но и конкретно, что в нее входит, если таковые параметры записаны в свидетельстве о праве на собственность;
  • стоимость имущества, с учетом оценочной стоимости продавец вправе назначить рыночную цену;
  • порядок взаиморасчетов;
  • другие сведения.

Если совладельцы проживают в одной квартире, то уведомление можно вручить лично, но придется взять расписку о получении, а передавать документы лучше при свидетелях. Если совладельцы проживают по разным адресам, то направить уведомление лучше по почте заказным письмом.

В Гражданском кодексе не говорится, как нужно составлять уведомление, но гражданин может воспользоваться образцом из интернета. В другом случае можно обратиться к нотариусу, он не только грамотно составит документ, но и отошлет его адресату за отдельную плату.

Если только в течение месяца совладелец(ы) никак не среагирует на уведомление, можно смело без его(их) согласия продавать долю постороннему покупателю.

Нотариальное оформление договора

Независимо оттого, кто станет покупателем доли, совладелец или постороннее лицо, договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Стороны должны взять с собой:

  • общегражданские паспорта;
  • правоустанавливающие документы на долю в жилом помещении, если это будет выписка из ЕГРН, то придется заказать две − в отношении доли и целого объекта недвижимости;
  • подтверждающие документы, на каком основании настоящий собственник получил эту долю;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • уведомление, которое было направлено совладельцу(ам);
  • расписку о получении уведомления совладельцем(ами);
  • письменный отказ(ы) или согласие(я) на продажу доли;
  • нотариально оформленное супругом продавца согласие на продажу имущества, если он состоит в браке.

Договор, который принесут с собой стороны, должен содержать:

  • ФИО участников сделки, их паспортные данные;
  • сведения о самой доле в квартире;
  • стоимость продаваемого имущества;
  • список граждан, которые прописаны в квартире и могут там проживать после продажи доли;
  • порядок взаиморасчетов;
  • права и обязанности участников;
  • какими могут быть форс-мажорные обстоятельства;
  • как следует решать спорные вопросы;
  • другие моменты.

Участники договора подписывают документ собственноручно, затем его заверяет нотариус.

Государственная регистрация

Для регистрации прав собственности гражданин может обращаться напрямую в отделение Росреестра или МФЦ. Ему нужно туда подойти с продавцом недвижимости.

При себе потребуется иметь:

  • заявление на проведение госрегистрации;
  • общегражданские паспорта;
  • заверенный договор купли-продажи (3 штуки оригинальных документов);
  • акт приема-передачи (3 штуки оригиналов);
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • уведомление, которое отсылалось или передавалось совладельцу(ам);
  • письменное согласие или отказ и к нему решение суда, но этих документов может и не быть, если получатель проигнорировал уведомление;
  • согласие органа опеки и попечительства, если владельцем доли был несовершеннолетний;
  • квитанцию об оплате госпошлины за перерегистрацию прав собственности.

С момента, как в ЕГРН будет внесена информация о совершенной сделке, право собственности перейдет от продавца к покупателю. Продавцу нужно заранее знать, что после окончания процедуры госрегистрации нужно будет оплатить налог с дохода.

Он может избежать затрат, если в свое время приобрел (получил) долю в собственность до начала 2016 г. и пользовался ею 3 года. Если же доля была им приобретена в 2016 г. и позже, то ею нужно владеть не менее 5-ти лет, чтобы после продажи не уплачивать налог с дохода.

Для уплаты налога с доходов физлиц продавцу нужно будет подать документы в налоговую, которая сделает правильно расчет суммы и вышлет налогоплательщику уведомление.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *