Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
  Документы        5185         0

Составление и образец претензии к застройщику о нарушении им сроков сдачи дома в 2019 году

Вкладывание средств в строящийся или готовящийся к возведению жилой объект частными лицами является довольно популярным способом не просто инвестирования денег, но и приобретения недвижимости. Застройщик заранее приобретает землю, готовит проект дома, другую техническую документацию, заключает договора с поставщиками необходимых строительных материалов, совершает другие подготовительные работы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Участники в долевом строительстве могут быть приглашены к заключению договоров на этапе подготовки или уже проведения работ. Фактически покупатель (дольщик, физлицо) будущей квартиры, которая должна находиться в многоквартирном доме, является соинвестором застройщика.

Привлекают средства для строительства квартир девелоперы, они же заключают с гражданами договора долевого участия (ДДУ), а затем по результатам окончания работ выдают квартиры дольщикам. Причем именно те и с теми же параметрами, что указаны в ДДУ.

Данный тип договора является единственным, предусмотренным законодательством РФ, где за привлеченные деньги застройщик несет ответственность. Поэтому в договоре заранее указываются сроки окончания работ.

Под ними понимается срок сдачи готового объекта специальной комиссии, ввод его в эксплуатацию, и передача квартир гражданам. Как правило, именно эти сроки нарушают застройщики.

В договоре стороны заранее предусматривают выплату дольщику неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения в пользование за каждый день просрочки. Иногда, если строительство по разным причинам затягивается на длительный период, размер неустойки может быть для застройщика значительным, с условием, что выплатить ее придется всем дольщикам.

Стоимость жилья является по договору фиксированной, если в тексте не предусмотрены условия изменения. Если дольщик получит компенсацию за нарушение сроков сдачи целого объекта в эксплуатацию, то это частично ему возместит затраты на жилье.

Что это такое

Дольщик не только имеет право, но и должен направить застройщику претензию о выплате неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. Причем подавать претензию необходимо как можно быстрее, пока у строительной компании еще не закончились деньги, и она является платежеспособной. Обычно дольщикам рекомендуется это делать до подписания акта о передаче квартиры.

Направление претензии является досудебным урегулированием спора между сторонами. Если в дальнейшем придется обращаться в суд, то потребуется обязательно представить исковое заявление и к нему данный документ помимо прочих бумаг.

Претензия может быть и формальной, но основная ее суть в том, что дольщик оповещает застройщика о своем желании получить неустойку за невыполненные условия договора. Дольщик также предупреждает, если его требования, соответствующие ДДУ, не будут выполнены, он обратится в суд.

Если такую бумагу до суда не оформит дольщик, у застройщика будет возможность в дальнейшем в суде доказать, что он хотел выполнить условия договора и уплатить пеню, но необходимой информации у него не было. Потому что именно в претензии дольщик сообщает реквизиты, куда застройщику следует внести деньги.

Если в договоре есть оговорки по снижению ответственности застройщика при определенных обстоятельствах или когда она перекладывается на госорганы, которые могут не выдать разрешение на подключение объекта к коммуникациям, это также необходимо рассмотреть в претензии.

В то же время за несвоевременную передачу дольщику жилого помещения застройщик по условиям ДДУ может освобождаться от пени, если его вины в этом нет. Вопрос, кто должен компенсировать инвестору нарушение сроков вселения будет решать суд, но полностью ответственность с застройщика нельзя снять. Оформляется претензия в письменной форме на компьютере или от руки разборчивым почерком.

Долевое строительство

Согласно Закону о защите прав потребителей строительная компания обязана сдать в эксплуатацию объект полностью и завершенный. Если к назначенному сроку дом не готов или не введен в эксплуатацию, а значит, покупатель жилья не может вселиться, этого достаточно, чтобы требовать по ДДУ выплаты неустойки. По договору пеня насчитывается в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка.

В случае обнаружения неполадок или недоделок в квартире покупатель должен потребовать довести ее состояние до жилого, а при отказе застройщика – обращаться в суд в течение 2-х месяцев. Суды в 80% случаев становятся на сторону дольщиков и выполняют их требования.

Ответственность застройщика

Закон №214 (30.12.04) об участии граждан в долевом строительстве в первую очередь защищает интересы дольщиков, считая их наиболее уязвимой стороной соглашения об инвестировании. О том, что ответственность на застройщика должна быть возложена при неисполнении условий договора, говорится в ст. 6. В частности, в п. 2 статьи сказано, что при срыве сроков сдачи объекта застройщики выплачивают дольщикам неустойку за каждый день просрочки.

Но в п. 3 той же статьи сказано, что застройщик имеет право предложить гражданину внести изменения в ДДУ в отношении срока сдачи объекта, т. е. сместить их на более поздние.

На практике стороны при обоюдном согласии подписывают дополнительное соглашение в ДДУ, где указываются новые сроки окончания строительства и передачи квартиры в пользование.

Дольщик может отказаться и не подписывать допсоглашение, т. к. он потеряет возможность отправить претензию на уплату неустойки за период, который для сдачи объекта уже был просрочен застройщиком.

Если стороны не придут к согласию, застройщику придется придерживаться условий изначально оформленного ДДУ.

В каких случаях подается

Существуют ситуации для потребителей, установленные законодателем, когда им нужно оформлять претензию:

  • дольщик желает вернуть средства, которые внес застройщику за квартиру, т. е. он передумал ее покупать и хочет расторгнуть ДДУ;
  • сроки передачи квартиры дольщику были нарушены, хотя дом введен в эксплуатацию;
  • строительство объекта было прекращено или приостановлено на неопределенный срок;
  • покупатель выявил недостатки в жилом помещении до или после подписания акта сдачи-приемки квартиры, их нужно устранить.

В первом случае дольщик может требовать возврата уплаченной суммы в полном объеме, если его претензия будет соответствовать закону и условиям ДДУ. Он должен иметь право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это может произойти и в том случае, если считается, что соглашение недействительно.

Требование по возврату денег застройщик обязан удовлетворить, если действительно установлено, что:

  • строительство прекращено или приостановлено, а дольщик не желает ждать;
  • недостатки в жилом помещении существенны, к примеру, это может быть меньший метраж жилой площади, поэтому дольщик отказывается ее приобретать;
  • проектная документация, назначение общего имущества или нежилых помещений было изменено застройщиком без согласования с дольщиками;
  • девелопером выступило лицо, которое не имело на это прав.

Последний случай с привлечением денег от граждан является более сложным. В Законе, ст. 3, п. 1 перечислены условия, на основании которых можно заключать договора ДУ с дольщиками.

Расторгнуть договор дольщик может, если выяснится, что девелопер или сам застройщик:

  • не имел разрешения на возведение жилого строительного комплекса, а привлек соинвесторов;
  • привлек средства от граждан не по ДДУ, а иным способом, например, выпустил именной жилищный сертификат на получение квартиры посредством строительного или накопительного кооператива;
  • не опубликовал или не представил на рассмотрение дольщиков проектную декларацию;
  • не зарегистрировал права на земельный участок, на котором собрался строиться.

Помимо претензии на уплату неустойки или возврата денег в полном объеме, дольщик может потребовать уплатить ему проценты в двойном размере за пользование деньгами, а также возместить другие убытки.

Образец Претензии к застройщику о выплате неустойки по срокам сдачи дома:

Образец Претензии к застройщику о выплате неустойки по срокам сдачи дома 1

Образец Претензии к застройщику о выплате неустойки по срокам сдачи дома 2

Размеры компенсации

Расчет компенсации, а не просто сумму к оплате дольщик должен разместить в претензии. Для выведения суммы можно нанять юриста или воспользоваться онлайн калькулятором, тогда нужно будет поставить соответствующую галочку рядом с ним. Полученный в онлайне результат нужно скопировать в претензию.

Для расчета потребуются такие показатели:

  • цена договора или стоимость квартиры;
  • период просрочки в днях, его нужно посчитать от даты, когда объект должен быть передан дольщику до момента оформления претензии (сроком окончания строительства по ДДУ может быть квартал, тогда нужно брать его последнее число);
  • ставка рефинансирования, например, начиная с 19 июня 2017 г. − это 9%.

Расчет будет выглядеть так:

Неустойка за 1 день 9% х 1/300 = 0,03%
Неустойка за 1 день (если дольщик – частное лицо) 0,03% х 2 = 0,06%
Сумма компенсации за 1 день стоимость квартиры х 0,06% (0,03%)
Общая сумма неустойки сумма компенсации за 1 день х число дней просрочки

При расчете всегда получается немалая цифра, ведь цена договора довольно высока. После того как расчет будет скопирован в претензию, придется его обосновать, указав, с какой даты была установлена та или иная ставка рефинансирования, и каким решением Центробанка. Далее нужно будет приписать, что с начала 2016 г. самостоятельно ЦБ не устанавливает ставку рефинансирования, а приравнивает ее к ключевой.

Что должна содержать претензия

Обязательные требования или специальная форма для составления претензии отсутствует. Но по общим правилам она оформляется, как и все официальные обращения от одного лица к другому. Готовый образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома в 2019 году можно взять из интернета.

Если обращение составить неправильно, то фактически претензия к застройщику не предъявляется, а значит не только он, но и суд на нее не отреагирует.

Так:

  • оформить документ должен дольщик от своего имени;
  • предъявить претензию необходимо юридическому лицу, которое указано в ДДУ;
  • адресатом не может выступать генеральный директор группы компаний, которые занимаются строительством;
  • текст можно изложить в свободной форме за исключением конкретного требования о выплате неустойки;
  • перечисляя требования, необходимо ссылаться на пункты ДДУ и законодательные акты;
  • сделать необходимо 2 экземпляра документа, один из них подписывает застройщик и возвращает дольщику, второй остается у адресата.

Образец документа

В претензии указываются такие сведения по выплате неустойки:

  1. Данные сторон, это ФИО дольщика, его адрес проживания, и наименование девелопера (застройщика), его юридический адрес.
  2. На основании чего возникли правовые отношения – номер ДДУ и дата заключения, договор переуступки требований и допсоглашение, если оно есть. Сюда также нужно включить сведения о самом объекте:
    • строительный адрес объекта;
    • количество кв. м., этаж и т. д.;
    • стоимость.
  3. Какие обязательства по ДДУ были нарушены. Нужно указать срок сдачи по ДДУ, в который передача объекта не состоялась, и количество дней просрочки.
  4. Какие у дольщика правовые основания требовать уплату неустойки. Потребуется сделать ссылку на Закон о ДДУ, ст. 6, п. 2. Этого будет достаточно.
  5. Расчет суммы компенсационной выплаты.
  6. Требования к застройщику со стороны дольщика:
    • рассмотреть претензию в такой-то срок;
    • выплатить неустойку в такой-то срок;
    • для передачи жилья в конечном итоге.
  7. Банковские реквизиты для уплаты санкций.
  8. Обещание обратится в суд, если требования будут проигнорированы.
  9. Дату составления и подпись дольщика.

Скачать образец претензии к застройщику о нарушении им сроков сдачи дома

Как правильно подавать

Передать претензию застройщику необходимо одним из законных способов, когда будут доказательства, что документ получен. Наиболее подходящим вариантом является передача лично в руки, конечно, фактически гражданин должен прийти в офис компании. Ответственный сотрудник принимает претензию под роспись, указывая на ней свою должность, ФИО, дату и подпись.

Если в компании ведется внутренний документооборот, то на обращении также проставят регистрационный номер и штамп. Один экземпляр документа дольщик должен забрать себе. Данный способ обращения является необязательным.

По почте

К обязательному способу отправки претензии о размере неустойки, которую должен оплатить застройщик, относится ее пересылка по почте заказным письмом с уведомлением. Именно уведомление о вручении будет свидетельствовать, что застройщик документ получил.

Отправлять претензию нужно не на юридический адрес компании, а на фактический, куда приходит почта, но лучше на оба. Выяснить юридический адрес застройщика можно из выписки из ЕГРЮЛ, которая выдается по требованию в налоговой.

Для почтовой отправки нужно еще подготовить опись вложения по ф. 107. Она утверждена Приказом №114 (17.05.12) и представлена в Приложении №1 к Порядку приема и вручения почтовых отправлений.

В описи нужно указать, что:

  • это «Претензия от такого-то гражданина», количеством – 1, ценностью – 1 руб.;
  • «Реквизиты банковского счета» прилагаются в количестве 1 шт., объявленная ценность – 1 руб.;
  • всего предметов отсылается – 2 шт. по цене 2 руб.

Опись по выплате неустойки оформляется в 2-х экземплярах. На обоих проставляется оттиск штемпеля почтового отделения. Один экземпляр описи забирает себе дольщик, а второй он вкладывает в конверт с претензией.

Срок ответа

Дольщик может самостоятельно выбрать срок, по истечении которого он желает, чтобы застройщик выполнил его требования. Обычно это 10−20 дней для выплаты неустойки.

Если речь идет о расторжении договорных отношений, то срок должен быть увеличен до 20-ти дней, по истечении которых застройщик обязан вернуть деньги или дать ответ на претензию.

Но обычно застройщики никак не реагируют на претензии. В некоторых случаях они вносят дольщикам предложения о частичной выплате компенсации, чтобы те не обращались в суд.

Если дольщик будет требовать устранения недостатков в квартире, то он должен установить разумный срок. Если любое из требований не будет удовлетворено в установленные дольщиком сроки, то со стороны застройщика это можно считать отказом.

В случае отправки письменного отказа, прежде чем обращаться в суд необходимо проконсультироваться с юристом, возможно в досудебном порядке придется совершить еще какие-то действия.

Иск в суд

Подавать заявление необходимо в суд общей юрисдикции по месту постоянной регистрации дольщика. Пошлину платить истцу не придется, если сумма неустойки с учетом ставки рефинансирования не превышает 1 млн. руб.

К исковому заявлению нужно будет приложить копии:

  • ДДУ;
  • претензии;
  • квитанции об оплате отправки претензии почтой;
  • уведомления о вручении;
  • документов, подтверждающих переписку с застройщиком, если она велась в электронной форме или на бумажных носителях;
  • чеков по другим расходам, связанным с данным вопросом.

На каждой копии истец должен собственноручно написать фразу – «Копия верна», поставить дату и свою подпись. Помимо неустойки дольщик может взыскать в судебном порядке убытки, связанные со съемом жилья, судебные расходы, компенсацию за нанесение морального вреда.

Моральный ущерб

Если дольщик решил взыскать с застройщика моральный ущерб, то данная сумма включается в исковое заявление, в претензии ее указывать не нужно. Она также госпошлиной не облагается.

Установить конечный размер компенсации за моральный ущерб должен судебный орган. По закону выплатить компенсацию должно лицо, которое причинило вред.

Если заранее в ДДУ указать, что квартира будет использоваться в личных целях для проживания семьи, то иск можно рассматривать согласно Закону о защите прав потребителей.

Скачать Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 О защите прав потребителей

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *